こんにちは。Mihoです。
今回は、『接道リスク』について、説明します。
ご存知の人は多いと思いますが、公図については一般でも閲覧可能です。
接道とは、公道(市や県が保有している道)に発電所用地が面していることです。実際に接道していない土地を囲繞地(袋地)と呼びます。ではどうして囲繞地だとリスクがあるでしょうか。その点を含めて今回は説明したいと思います。
◆接道していないリスク
太陽光事業をする上で、公道に面していなくてもアクセス出来ていれば問題ないのでは？と思いがち。しかし、平穏に今まで通らせて貰っていた所(他社土地Aの通行許可のある土地)が地権者が変わり、全く見ず知らずの人が家を建設して通れなくなったらどうしますか。さらにその人が反社会的勢力関連で、高額の通行料を求めてきたらどうされますか。つまり、今が問題なくても、今後問題になる可能性が大いにあるのです。
※銀行もそれをリスクと捉えているケースが多く、銀行によっては囲繞地は融資の許可が出ないケースもあります。
※弁護士見解
太陽光用地と他人土地Aが元々同じ土地で、分筆(地番を2つに分ける行為)によって、分けられた経緯がある場合は、通行できる権利は主張できるとのことです。
※民法283条：「地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。」とされております。通行地役権の場合も継続的に行使され、外形上認識できるものに限り時効取得が認められます。つまり前土地所有者が時効取得していないかをチェックすることや、事項は新オーナーにも引き継がれるので旧オーナーと新オーナーの合わせ技で時効取得する出来るケースもあります。
◆『接道しているか』の確認方法
登記簿サービスにアクセスし、公図を確認しましょう。
一時利用でよいので、仮登録を行い、登録後地番を入力し、公図をダウンロードしましょう。約300円掛かりますが誰でもダウンロード可能です。稀に公図がないエリアがあります。その際は市役所で確認するのが良いと思います。
◆接道していない際の対処法
対処法は1点あります。結論から申しますと、『通行地役権登記を行う』ことです。登記を行うことで、第三者が新たに他者土地Aを取得しても、登記を行っていれば対抗できます(事実を分かって買ったんでしょ？と法廷上でも主張できます)。そうすれば銀行の融資も通る可能性があります。
ただ、登記といっても司法書士や地権者との交渉等もあるので、費用と労力がかかります。販売店に購入条件として「地役権登記が出来ること」と、事前時伝えるのも有りかもしれません。接道はマストではなりませんが、やはり通行地役権登記ができない案件は将来のリスクを踏まえてもお勧めできません。
※地役権登記費用は相場で6~10万円です。
※他者土地Aの地権者が登記に協力してくれるとは限りませんので、私の場合、20年で5万円一括前払い手を打ちます。それで20年間のリスクが軽減するなら安いもんです！
以上です。
今回は接道について説明しましたが、まずは接道している案件を探すのが基本ですねー
