投資リスク⑧_土地境界ってどこ？境界確認の必要性
こんばんは。Mihoです。
今回のテーマは土地境界です。
あまり馴染みがないと思いますが、土地の境界リスクについて記載します。土地の境界は把握されてますでしょうか。おそらく個人では95％以上がされていない状況で、上場企業や多くの太陽光ファンドでも境界確定作業をしているケースは多くありません。ただ、インフラファンド市場で上場している6つの銘柄は基本的には、投資家保護の観点から境界確定作業をさてれおります。
◆そもそも境界確定とは？
境界確定とは、土地家屋調査士により測量された土地について、土地の所有者と隣接の土地所有者が立ち会いの元、土地家屋調査士の示した境界線を確認する作業のことを言います。
◆土地境界のリスクとは？
なぜお金をかけて「境界確定」作業を実施するのかというと、隣接の地権者が『自分の土地に太陽光発電所が建てられている』とクレームを言ってきたらどうしますか？「そこの土地を借り増すもしくは買わせてもらう」or「はみ出した設備を撤去する」or「そんなことはないと戦う」の3つの方法がありますが、いずれも費用も体力も使いますので、防げるものなら防ぎたいですよね。
◆対策と攻略方法
①境界確定を土地家屋調査士に依頼する
こちらは一番確実でありますが、費用が低圧太陽光で約10~20万円程度発生します。こちらをお勧めするケースは、太陽光を設置しようと思っている土地が勝手に使われいる等があるときになど、お金を掛けた方が円満解決しそうなケースでお勧めします。それ以外でお金をかけるのはそこまでお勧めしません。
②国土調査(地籍調査)実施した土地を選ぶ
国土調査とは、「主に市町村が主体となって、一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を測量する調査です。」つまり、役所が自主的に、役所負担で行っている調査です。実質的には、立ち合い確認もしている為、境界確定作業といえます。しかも、有難いことにこちらも無料です！
※あまり古いと相続等もあり、効力が弱まっているケースもありますのでご注意を
下記サイトより、地籍調査しているエリアであるかを確認して下さい。
http://www.chiseki.go.jp/map/index.php
サンプル：茨木県つくば市を選択
地籍調査実施率：50％
※赤エリアであれば、地籍調査を実施済み
③現地を訪問し、境界を確認する。
現地に行き、境界杭があるかをチェックしてください。何かしらの根拠があります。おそらく、民民との境界(民有地と民有地)はないケースが多いですが、官民(国や自治体と民有地)は残っているケースが多いです。
④隣接地の地権者と会話をし、境界の認識をすり合わせる。
一番お勧めすべきは隣地の人に話しかけ、挨拶をするとともに、工事前に境界の認識をすり合わせをすることをお勧めします。工事後に違うと言われると、非常に大変です。事前に知り合いを通してお菓子等を持っていき、『ご迷惑をお掛けしないためにも、事前に認識している境界を確認させて下さい。』とお伝えし、設備設置後に紛争とならないように事前にヒヤリングをしてください。
①はできなくとも、②の土地を選ぶ。②もダメなら③及び④をセットで手当てをすることで進めてほしいと思います。また隣接地権者の方と顔を見せ、しっかりと挨拶できると不思議と親しみが生まれることがあります。私の場合、何かあるとすぐ連絡をしてくれる親切な隣接地権者がおります。太陽光を通して顔見知りになり、仲良くなるのは嬉しいものですね！
以上。
