投資リスク②‗洪水・土砂災害・津波リスクについて
こんにちは!Mihoです。
今回は、洪水・土砂災害・津波のリスクについて記載します。
太陽光用地は基本的に土地を安く仕入れるという観点から、川沿いや山沿いに遊休地が多い傾向があります。その際に川沿いの洪水被害、山沿いの土砂崩れ等のリスクは確認されておりますでしょうか。
気付いているかもしれませんが、安く売られている物件程、災害リスクが高い物件である可能性が高いです。そこで、しっかりと事前に確認することをお勧めします。現に仕事で紹介を受けるFIT価格が32~40円近いのに相場より安い等の物件がありますが、検証してみると何かしらのリスク案件が多い状況です(売れ残り物件)。
◆洪水、土砂災害、津波のリスクチェック方法
今回ご紹介したいのは、国土交通省が出している災害リスクに関する「重ねるハザードマップ」です。もちろん、国土交通省が作成しているので、信頼度は◎です。
※国土交通省が掲載しているハザードマップより、各自治体で作成しているハザードマップの方がより具体的です。まずは国土交通省で簡易検討を行い、購入フェーズで各自治体が作成しているハザードを改めて確認することをお勧めします。
こちらは、太陽光用地の場所を「場所を入力」に記載し、左上にあるチェック項目(洪水、土砂災害、津波、道路防災情報)を選択して下さい。ハザードの有る個所がピンクや赤などで色分けされます。
上記で、現在検討している案件のハザードを初期段階で確認してください。
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◆対処方法
①ハザード該当箇所を避けて物件を探す。
私は、ハザードに掛かる案件は出来る限り購入しておりません。他の物件を探します。
日本は地震大国なので地震は地震を完全に免れるのは困難ですが、洪水、土砂災害、津波等はその地域を選ばないという選択をすれば済む話です。
②保険で対応しているか確認する。
①は理想論で、選り好みをしているとやはり中々良い物件に辿りつけません。そうなるとハザードに掛ってても、利回りが良いと買いたいと思いますよね?
そこでお勧めが、保険です。洪水及び土砂崩れは保険で対応しているものも、多くありますので(津波は地震保険なので除外が一般的)、保険会社に問合せをしてみてください!
私自身現在審査中の物件が土砂災害の土石流危険対象エリアになっておりますが、保険でカバー出来る為、審査を進める決断をしております。
※土石流に関しては、特別警戒エリア>警戒エリア>危険エリアと、レベルがわけられています。やはり警戒エリア以上は避けるべきかと思います。
③設計を変更する。
想定の洪水高さが0.5m未満であれば、土盛りを20cm、架台高さ(パネルの最下部高さ)を地上から50cmとすれば合計70cmとなるので、(ハザード上では)水に浸かる事は無いのでリスクがある程度回避できます。
こちらは施工会社もしくは販売店に交渉出来ると思います。もちろんPCS(パワコン)が漏電しないような高さも、注意深く確認してください。
但し、想定の洪水高さが1m近い場合、架台高さを地上から1mとするのは、あまり現実的でないのでお勧めしません(建設コスト増の為、嫌がられると思います)。
上記で色々と書きましたが、それでも買いたい物件は、やはり現地に行って物を及び土地を見るのが一番です。実際に行くと少し小高くなっていたりしますので、まずは自分の目で見て確認してください。
近日中に現地確認でお勧めしたいポイントを別途記事にしたいと思います。
以上。